Vender tu casa en España siendo no residente: la retención del 3% paso a paso

Respuesta corta: el comprador está obligado a retenerte el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda. Ese 3% es un pago a cuenta de tu ganancia patrimonial, y si el impuesto real es menor puedes reclamar la diferencia.

Por qué existe esta retención

Porque un vendedor no residente puede cobrar, coger un avión y no volver. La retención garantiza al Estado el cobro de una parte del impuesto antes de que eso ocurra. No es un impuesto adicional: es un anticipo.

Quién la practica y en qué plazo

La practica el comprador, aunque también sea extranjero. Debe ingresarla con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura, y entregarte una copia como justificante.

Si el comprador no retiene, el inmueble transmitido queda afecto al pago del impuesto. Por eso ningún comprador bien asesorado acepta saltarse este paso.

Cómo se calcula tu ganancia real

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición:

• Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos e impuestos que tú hayas pagado en la operación (comisión de la agencia, plusvalía municipal si te corresponde, gastos de cancelación de hipoteca).
• Valor de adquisición: el precio que pagaste en su día más los gastos e impuestos que asumiste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) más las inversiones y mejoras acreditadas con factura.

Sobre esa ganancia se aplica el tipo del 19% para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para el resto.

Un ejemplo

Compraste en 2010 por 200.000 € y pagaste 18.000 € en impuestos y gastos. Vendes ahora por 320.000 € y pagas 9.600 € de comisión de agencia.

• Valor de adquisición: 218.000 €
• Valor de transmisión: 310.400 €
• Ganancia: 92.400 €. Al 19%: 17.556 €
• Retenido por el comprador: 3% de 320.000 = 9.600 €
• A ingresar con el modelo 210: 7.956 €

En este caso la retención se queda corta. En operaciones con poca plusvalía, o con pérdida, ocurre lo contrario y hay devolución.

Cómo se pide la devolución

Presentando el modelo 210 de ganancia patrimonial en los cuatro meses siguientes a la escritura, con el resultado a devolver. Hacienda dispone de seis meses desde el fin de ese plazo para practicar la devolución; a partir de ahí, con intereses de demora.

Es imprescindible que el comprador haya presentado correctamente su modelo 211. Si no lo hizo, no hay nada que devolver y el trámite se complica bastante.

No te olvides de la plusvalía municipal

Es un impuesto distinto, del ayuntamiento, que grava el incremento de valor del suelo. En una compraventa la paga el vendedor, pero cuando el vendedor es no residente el comprador queda como sustituto del contribuyente y responde ante el ayuntamiento. Conviene pactar por escrito quién asume el coste antes de firmar.

Guarda las facturas desde el primer día

La reforma de la cocina de hace doce años reduce tu ganancia si tienes la factura. Sin factura, no existe. Es el consejo más aburrido y el que más dinero ahorra.