Alquiler vacacional en Andalucía: registro turístico e impuestos

Respuesta corta: necesitas inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía y declarar los ingresos. Son dos obligaciones independientes y cada una la controla un organismo distinto.

Frente 1: el registro turístico

Las viviendas con fines turísticos en Andalucía deben inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía mediante declaración responsable. A partir de ahí recibes un código de inscripción que debe figurar en toda la publicidad, incluidos los anuncios en plataformas.

Requisitos habituales

• Licencia de ocupación o documento equivalente
• Refrigeración en las habitaciones y salón entre mayo y septiembre, y calefacción entre octubre y abril
• Botiquín de primeros auxilios
• Información turística de la zona
• Hojas de quejas y reclamaciones
• Limpieza a la entrada y salida de cada cliente
• Ropa de cama, menaje y juego de reposición

Además hay que comunicar los datos de los viajeros al sistema de registro documental de las autoridades competentes. Y conviene revisar los estatutos de la comunidad de propietarios, porque muchas han limitado esta actividad.

Frente 2: los impuestos

Si eres residente fiscal en España

Los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario y se declaran en el IRPF. No se aplica la reducción del 60%, porque esa reducción está reservada al arrendamiento de vivienda habitual, no al turístico.

Los días en que la vivienda no está alquilada generan renta imputada, calculada sobre el valor catastral y prorrateada por esos días.

Si no eres residente

Se declara con el modelo 210. Desde 2024 las rentas de alquiler se agrupan en una declaración anual que se presenta del 1 al 20 de enero del año siguiente, en lugar de las antiguas declaraciones trimestrales.

Si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein tributas al 19% y puedes deducir gastos. Si resides fuera, tributas al 24% sobre el ingreso bruto.

Gastos deducibles, prorrateados

Cuando la deducción está permitida, los gastos se aplican en proporción a los días efectivamente alquilados:

• IBI y tasa de basura
• Comunidad de propietarios
• Seguro del hogar
• Suministros: agua, luz, internet
• Limpieza y lavandería
• Comisiones de plataformas y de la empresa gestora
• Reparaciones y conservación
• Intereses del préstamo hipotecario
• Amortización: 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición sin suelo y el valor catastral de la construcción

La amortización es la partida que más se olvida y casi siempre la más grande.

¿Y el IVA?

El alquiler turístico sin servicios propios de la industria hotelera está exento de IVA. Si prestas limpieza y cambio de ropa durante la estancia, recepción permanente o restauración, entonces sí hay que repercutir IVA al 10% y darse de alta como actividad económica.

Hacienda ya tiene tus datos

Las plataformas de intermediación están obligadas a informar de las cesiones de uso de viviendas con fines turísticos. El cruce de datos con las declaraciones presentadas es automático. Declarar bien desde el principio sale mucho más barato que responder a una paralela.